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23日提請(qǐng)全國人大常委會(huì)審議的土地管理法、城市房地產(chǎn)管理法修正案草案，刪去了現(xiàn)行土地管理法關(guān)于從事非農(nóng)業(yè)建設(shè)使用土地的，必須使用國有土地或者征為國有的原集體土地的規(guī)定;對(duì)土地利用總體規(guī)劃確定為工業(yè)、商業(yè)等經(jīng)營性用途，并經(jīng)依法登記的集體建設(shè)用地，允許土地所有權(quán)人通過出讓、出租等方式交由單位或者個(gè)人使用?，F(xiàn)行城市房地產(chǎn)管理法關(guān)于城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)的集體土地必須先征收為國有后才能出讓的規(guī)定，新增加一句“法律另有規(guī)定的除外”，以銜接土地管理法修改，掃清集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市的法律障礙。
中國現(xiàn)行土地管理法自1986年公布以來，歷經(jīng)1988年第一次修正、1998年8月全面修訂、2004年8月第三次修正。隨著我國工業(yè)化、城鎮(zhèn)化的快速推進(jìn)和《物權(quán)法》的公布實(shí)施，農(nóng)村土地管理制度改革受到社會(huì)各界廣泛關(guān)注。
解讀一：解決過往被征地農(nóng)民補(bǔ)償過低問題
我國《憲法》和《物權(quán)法》將農(nóng)村集體土地征收的條件規(guī)定為公共利益的需要。至于何為“公共利益”，現(xiàn)行法律并未明確界定，這為地方政府可根據(jù)自己需要無限制地使用土地的征收權(quán)埋下了伏筆，且預(yù)留了較大的自主操作空間。
農(nóng)民獲得征地補(bǔ)償過低
在推進(jìn)征地制度改革過程中，利益分配是一大核心問題。與地方政府征地后再出讓獲得的土地收入相比，一些地方對(duì)失地農(nóng)民的補(bǔ)償額度相對(duì)較低。
解讀二：終結(jié)地方政府土地財(cái)政 走出關(guān)鍵一步
集體建設(shè)用地直接入市后，現(xiàn)行房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)獲得土地的途徑將獲得拓展，從地方政府土地儲(chǔ)備部門競買土地不再是唯一途徑，地方政府對(duì)土地供應(yīng)的壟斷被打破，土地競買價(jià)格將會(huì)有所降低，另一方面，地方政府征收土地時(shí)的補(bǔ)償勢必將會(huì)上漲，這樣，地方政府每年從土地獲取的增值收益業(yè)會(huì)相對(duì)降低。
賣地是地方政府主要財(cái)源
當(dāng)然，這距離終結(jié)地方政府土地財(cái)政現(xiàn)狀還有相當(dāng)距離，但畢竟向前推進(jìn)了一步，而且是關(guān)鍵一步。
解讀三：解決小產(chǎn)權(quán)房問題有所推進(jìn) 但前路依舊漫漫
對(duì)建設(shè)在集體土地上的小產(chǎn)權(quán)房來說，有所利好，但距離解決產(chǎn)權(quán)問題依然遙遠(yuǎn)。
在2017年8月，原國土資源部、住建部曾聯(lián)合發(fā)布《利用集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房試點(diǎn)方案》，確定第一批在北京、上海、沈陽、南京、杭州、合肥、廈門、鄭州、武漢、廣州、佛山、肇慶、成都等13個(gè)城市開展利用集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房試點(diǎn)。
小產(chǎn)權(quán)房
這被坊間視為小產(chǎn)權(quán)房最終解決提供了一個(gè)參照，因?yàn)樾‘a(chǎn)權(quán)房都是建在集體土地上的，不同的是，小產(chǎn)權(quán)房是直接以合同形式售賣了，而以上13個(gè)城市試點(diǎn)的是在集體土地上的租賃住房。
過去十余年來，各地相關(guān)政府部門對(duì)小產(chǎn)權(quán)房的應(yīng)對(duì)和處置一般采用嚴(yán)格控制增量和分類處置存量兩種方式。
小產(chǎn)權(quán)房在法理上顯然是站不住腳的。但因?yàn)榇媪亢艽?，且相?dāng)部分小產(chǎn)權(quán)房已經(jīng)成為成熟社區(qū)，解決起來非常棘手，這也是為什么小產(chǎn)權(quán)房一直未能從根本上解決的原因。
近些年來，被處置、強(qiáng)拆的小產(chǎn)權(quán)房，多數(shù)是未投入使用的在建社區(qū)以及占地面積較大的別墅產(chǎn)品。
最新過會(huì)的土地管理法修正案，關(guān)于集體土地入市條款如果獲得審議通過，將為小產(chǎn)權(quán)房提供了合法獲取土地使用權(quán)的途徑。
未來，小產(chǎn)權(quán)房社區(qū)業(yè)主委員會(huì)可以通過競買土地，獲得土地使用權(quán)證。這樣，小產(chǎn)權(quán)房就可以類比當(dāng)前產(chǎn)業(yè)園區(qū)的配套住宅的處置方法，獲得合法的使用權(quán)。而不是當(dāng)前的“法不責(zé)眾”的尷尬狀態(tài)。
作者點(diǎn)評(píng)
側(cè)面說明這個(gè)領(lǐng)域涉及人群廣泛， 有朋友說，小產(chǎn)權(quán)房主要是北京、上海等一線城市， 其實(shí)，這是不了解中國的行政體制， 相對(duì)而言，小產(chǎn)權(quán)房在地方更盛行， 尤其行政級(jí)別為鎮(zhèn)的地區(qū)， 由于鎮(zhèn)很難獲得土地指標(biāo)， 所以，發(fā)展基本是依靠集體土地直接轉(zhuǎn)化， 以及新農(nóng)村改造的宅基地方式獲取， 比如，在我的老家那個(gè)鎮(zhèn)， 全鎮(zhèn)居民基本都住樓房， 這些樓房全部都是建設(shè)在集體土地性質(zhì)上的小產(chǎn)權(quán)房。 讓人大跌眼鏡的是， 鎮(zhèn)上的小產(chǎn)權(quán)房居然比上級(jí)縣級(jí)市的大產(chǎn)權(quán)房價(jià)格更高。
